こんにちは。門真市会議員団です。
2017年6月議会 福田英彦議員の一般質問・答弁
[2017.6.21] -[議会活動]
福田英彦 議員
１．中町地区のマンション建設に対する約4億円の助成金支出の無駄遣いについて
中町地区に建設が進められていたマンションは、すでに竣工し、入居が始まっています。
建設用地は、旧トポス・ダイエー跡地で、その所有はダイエーから光亜興産・サンコオア、UR（都市再生機構）、そしてNIPPO・長谷工コーポレーションらへと移っています。
この間、旧トポス・ダイエー建物については、土地の一部をURに売却しながら、建物は光亜興産らが保有し続け、29億円もの巨額の建物除却補償費が支出されたことがムダ遣いだとして住民訴訟となり、その判決も7月6日に言い渡されることとなっています。
そして旧トポス・ダーエー跡地をめぐって、またも税金・補助金のムダ遣いとして大問題となっているのが、門真市がマンション建設に対して支払った約4億円の助成金です。
（1）旧トポス跡地の経過について
この問題については、旧トポス・ダイエーの土地建物がどのような経過をたどったのかが重要です。
あらためて土地の売買の経緯について、その時期、土地の面積及び売買価格（㎡単価に換算も合わせて）、建物の経緯についても合わせて答弁を求めます。
（2）木造賃貸住宅等立替事業助成金交付要綱に基づかない助成金支出について
マンション建設への約4億円の助成金の根拠としているのは、門真市木造賃貸住宅等建替事業助成金交付要綱ですが、この交付要綱第２条に、建替事業の定義が明記されていて、「整備地区内において土地所有者等が木造賃貸住宅等を別表第１の定めに基づく建替えをいう。」となっています。
これまで、「この定義にある『土地所有者等』とはＮＩＰＰＯらであり、『木造賃貸住宅等』は旧ダイエーの建物である」と答弁しながら、「ＮＩＰＰＯらが、旧ダイエー建物を建替える事業か」との質問には、「国の制度である住宅市街地総合整備事業の趣旨を踏まえ」「土地所有者等が誰であっても木造賃貸住宅等があった敷地に新たに共同住宅等が建設されること、また、土地区画整理事業で木造賃貸住宅等があった従前地から、新たな換地先で共同住宅等が建設される場合においても建てかえ事業の定義に包含するものとして運用している」の答弁で、要綱にも書かれていなものを「国の制度である住宅市街地総合整備事業の趣旨」を踏まえて運用しているとの答弁に終始してきました。
あらためてその「趣旨」とはどこに明記されているのか答弁を求めます。
（3）国・大阪府との協議内容等について
この「運用」については、国・府との間でも問題視されていました。
一昨年10月19日に「住市総密集型で市街地住宅等整備事業を実施する場合、立替えを促進すべき建築物の除却を伴うことが要件とされているが、それを満たしているか」「市街地住宅等整備事業の土地整備で除却をしなかったのはなぜか」との近畿地方整備局住宅整備課の問いに対する大阪府建築防災課の回答内容についての確認したうえで、最終的に「頂いた資料等により、事業要件を満たしていることが分かりましたので、取り急ぎお知らせします」との回答されたメールのやり取りがあります。
ところが、昨年12月の一般質問でこのメールに関する再質問で、「国からの問い合わせの趣旨は、除却を伴うことが要件として満たしているのかとの問いではなく、除却された従前建築物が市街地住宅等整備事業での建てかえを促進すべき建築物の要件に該当しているのかを問われたもの」と明らかにメールの内容と違う答弁でした。
この点について改めて答弁を求めます。
また、国が「頂いた資料等」により事業要件を満たしているとした「資料等」について、大阪府から開示された資料では、NIPPOらの所有となって一年経っているにもかかわらず、当該のマンション建設用地はまだUR用地となっていました。
また、旧トポス・ダイエー建物に関する資料は、建物補償費の内訳資料しかありません。
いったいどのような協議を国・大阪府と行ってきたのか、土地が二回転売され、建替えるべき建物は既になかった当該用地に建設されたマンションが、ほんとうに助成金の対象になるのか、明確な答弁を求めます。
【答弁】
始めに、旧トポス跡地の経過についてであります。
土地の売買の経過といたしましては、22年６月22日に旧ダイエー跡地の約13,000平方メートルが光亜興産株式会社及び株式会社サンコオアに所有権移転されておりますが、土地の売買価格は裁判資料として把握しているものの、一般的には公表されておらず、答弁は差し控えさせていただきます。
また、同年７月６日に旧ダイエー跡地の南側部分、約7,070平方メートルが都市再生機構に所有権移転されておりますが、土地の売買価格につきましては、不開示情報であるため、把握しておりません。
その後、26年４月25日には、「中町土地区画整理組合」において、旧ダイエー跡地の北側部分に都市再生機構の用地が仮換地指定され、同年９月の土地譲受人募集を経て、同年10月31日に6,342平方メートルが株式会社ＮＩＰＰＯ、京阪電気鉄道株式会社及び株式会社長谷工コーポレーションに所有権移転されており、都市再生機構が公表した入札情報によりますと売買価格約17億円、１平方メートル当たり約26万円であります。
次に、旧ダイエー建物の経過につきましては、土地の売買経過と同様に、22年６月22日に光亜興産株式会社及び株式会社サンコオアに所有権移転されており、24年11月5日から除却工事に着手し、25年11月26日に除却工事が完了しております。
次に、木造賃貸住宅等建替事業助成金交付要綱に基づかない助成金支出についてであります。
門真市木造賃貸住宅等建替事業助成金交付要綱は、本市北部地区社会資本整備総合計画の基幹事業である、国の制度である住宅市街地総合整備事業を推進するため、助成金の交付対象や手続きなどを定めたものであり、国の制度と同様に整備地区内における、過密市街地の快適な住環境の整備を要綱第１条に目的として明記しております。
次に、国・大阪府との協議内容についてであります。
28年第４回定例会において、議員より、国と府とのメールの内容を示されたうえで、「建替えを促進すべき建築物の除却を行うことが要件とされているが、それを満たしているか」との国の問いに関するご質問をいただき、「国からの問い合わせの趣旨は、除却を伴うことが要件として満たしているのかとの問いではなく、除却された従前建築物が市街地住宅等整備事業での建替えを促進すべき建築物の要件に該当しているかを問われたもの」と答弁いたしました。
これは、国の問いが、建替えを促進すべき建築物の要件、つまり、従前建築物が住宅市街地総合整備事業の要件である築年数及び従前建築物の除却から建替え着手までの期間に該当しているかという問いであったため、メールにあるように、築年数などを回答し、国の承認を得たものです。
また、国及び府との協議並びに助成金の対象となるのかについてであります。
まず、建て替え促進事業に係る国や府との協議経過といたしまして、27年１月に設計費にかかる交付金の要望、同年４月９日に交付申請を行い、同日付で交付決定をいただいております。
また、27年９月２４日に共同施設整備費、工事監理費にかかる交付金の全体設計申請を行い、同年10月20日に承認を頂き、28年４月１日の交付決定に至っております。
先に述べたとおり、国の交付決定や承認を受けていることから、当該案件は市の要綱の助成対象とするものです。
なお、土地の移動の経過は、今回、議員お示しの府から開示された資料や、全体設計申請書類で国に説明し交付要件を満たしていることから、承認されておりますので、よろしくご理解賜りますよう、お願い申し上げます。
【再質問】
旧トポス跡地の経緯は、平成22年6月に約13000㎡の土地を答弁はありませんでしたが、裁判で明らかとなった11億2500万円で光亜興産株式会社及び株式会社サンコオアが取得。㎡当り約8万7千円です。
その翌月の7月6日に南部分約7,070㎡を都市再生機構に売却していますが、裁判で示された売買契約書に金額は明らかにならなかったものの、明らかとなった印紙税の額から、最低でも10億円以上で売買されたことがはっきりしており、その㎡単価は最低でも14万円に跳ね上がっています。
そして、区画整理によって区画街路が整備され、先ほど答弁があったように、仮換地された都市再生機構の用地6,342㎡がNIPPOらに約17億円、㎡単価約26万円で売買されたというものです。
建替え助成金の対象となる土地だとして都市再生機構は公募しましたので、NPPOらは恐らくその分を上乗せして、入札に参加したでしょう。
URも恐らく建替え助成金の対象ということで、光亜興産らからわずか1ヶ月で㎡単価が1.6倍も跳ね上がった土地を取得したということです。
この経過からも明らかなように、この建替事業助成金相当分は、すでに光亜興産らが受け取っているのではないかとも考えられます。
この点の認識について答弁を求めます。
国・府との協議の経過についても答弁がありましたが、全体設計申請の際に、まだURがマンション建設用地を保有している図面が示されていることについては、「国に説明し交付要件を満たしていることから、承認されております」では全く納得できません。
あわせて、市の要綱と実態との矛盾については、まともに反論することができず、「国の交付決定や承認を受けているので、市の要綱の助成対象とする」との答弁でした。
これでは市の要綱は要らないと言っていることに等しいものです。
市の要綱と実態との矛盾についても改めて答弁を求めます。
【再質問に対する答弁】
中町地区のマンション建設に対する約４億円の助成金支出の無駄遣いについてであります。
土地売買については当事者間での取引であり、市として関与する立場にないことから、分かりかねます。
また、市の要綱と実態との矛盾につきましては、
市の要綱は、国の補助制度である住宅市街地総合整備事業を推進するため、助成金の交付対象や手続きなどを定めたものであるので、市の要綱に基づき助成したことは矛盾しておりませんので、よろしくご理解賜りますよう、お願い申し上げます。
【問題指摘】
光亜興産らがすでに建替え助成金相当分を受け取っているのではとの質問には全く反論がありませんでした。反論しようがない経過をたどっていることを改めて指摘しておきます。
２．幸福町・垣内町地区のまちづくりについて
幸福町・垣内町のまちづくりについては、古川橋駅北側に位置する旧第一中学校跡地を中心に、生涯学習複合施設や交流広場、商業・サービス等ゾーンなどの施設配置イメージ案が昨年2月に示されるとともに、国費の内示率の落ち込みなどによる約２年半の事業遅延についても議会に報告がされながら、地権者などで構成する事業組合の皆さんに対し一年以上も全く説明が行われず、ようやく今年の4月27日に説明会が開催されたにも関わらず、約２年半の事業遅延について全く説明しなかったということが、先の総務建設常任委員会の質疑で明らかとなりました。事業説明会ではあり得ないことです。
この一般質問において改めて問いたいと思います。
（1）施設配置イメージ案の策定の経過について
まず、昨年２月に議会にも示された、施設配置イメージ案についてです。
イメージ図では、事業区域を赤色の破線で現し、生涯学習複合施設や交流広場、商業・サービス等ゾーンなどを配置するというものですが、このイメージ案策定の経過について答弁を求めるとともに、地下駐車場整備約４億円やペデストリアンデッキ整備事業約１２億６０００万円など、二年前に示された「都市再生整備計画」との関係についても合わせて答弁を求めます。
（2）地権者等への説明会で2年半の事業遅延について説明しなかったことについて
先ほども言いましたが、当初のスケジュールから2年半遅延することを議会にも説明しながら、地権者等で構成する事業組合の皆さんに全く説明しないということはあり得ないことで、先の総務建設常任委員会でもなぜ説明しなかったのかとの質問に、「権利者の皆様の合意形成を図りつつ、事業区域の確定作業などを進めることで、より具体的なスケジュールが見えてくることから、市の事業計画上のスケジュールの遅れについての説明は差し控えさせていただいた」との呆れた答弁でした。
一年以上も事業遅延を説明せず、その間も次々と事業組合の事務局が地権者に立ち退きを迫り、急がされて立ち退きを余儀なくされた方は少なくないと考えます。
事業遅延を説明すると、立ち退き交渉が進まないとダンマリで事業を進める開発会社言いなりの事業推進の姿勢がここにも現れています。
住宅市街地総合整備事業の実施主体は門真市です。
改めて、事業説明会で2年半の事業遅延について説明をしなかった納得のいく答弁を求めると同時に、今後も事業遅延の説明をするつもりはないのかどうか、答弁を求めます。
【答弁】
施設配置イメージ案策定の経過についてであります。
施設配置イメージ案の中心となる幸福町・垣内町地区のまちづくりの経過といたしまして、１８年度には「門真市都市ビジョン」において、市の再生の顔づくりとして第一中学校跡地拠点整備ゾーンとして位置付け、１９年度には「門真市幸福町・中町まちづくり基本構想」において、導入機能や整備方針の検討を深め、２０年度には「門真市幸福町・中町まちづくり基本計画」において、導入する公共施設を想定した街区イメージについて、市民や学識経験者等の参画により検討されました。
これを受け、公共施設の今後について、政策調整会議や庁議等において、議論を重ね、２３年度の「財政健全化計画中期財政見通し」で公益施設構想図を公表いたしました。
また、その後も具体化に向けた検討を進め、２６年度に「公共公益施設等配置計画案」を今後の検討資料として作成し、庁内議論を重ねた結果、28年1月の政策調整会議において、現在の施設配置イメージ案を取りまとめたものでございます。
また、都市再生整備計画との関係につきましては、今後、古川橋駅周辺地区の整備を進めて行く上で、国費を最大限確保するため、策定時点で一定想定される事業内容を盛り込み策定したものであり、今後、施設配置イメージ図を議論のたたき台として、事業内容の検討を進めるものでございます。
次に、地権者等への説明会で、２年半の事業遅延について説明しなかったことについてであります。
幸福町・垣内町地区におけるまちづくり事業は、市が建物補償金額や用地買収金額の算定・支払に関することを、また、共同整備事業組合が居住者の移転交渉等に係る地元調整に関することを分担し、市と組合とが協働して進めているものでございます。
４月２７日に開催いたしました権利者説明会において、共同整備事業組合の役割、現在予定している事業区域や施設配置イメージ図（案）を説明いたしております。
また、スケジュールにつきましても、事業区域の確定に向け、改めて権利者の皆さまへの聞き取りを丁寧に進め、早期に総会を開催し、事業区域やスケジュール等の事業計画をお示しすることを説明し、権利者の皆さまにご理解いただきました。
現在権利者への聞き取りを鋭意進めており、早期に総会を開催し、今後のスケジュールをお示しすることから、スケジュールの遅れについて説明する必要は無いと判断いたしました。
今後においても説明する予定はありません。
なお、説明会以降、権利者の方が来庁され、早期の事業化を望む声を頂戴した際にも、今後開催される総会においてスケジュールをお示しする旨を改めて説明し、ご理解いただいたところでございますので、よろしくご理解賜りますよう、お願い申し上げます。
【再質問】
地権者等のみなさんに対し、2年半の事業遅延について全く説明しなかった、その理由につて、「現在権利者への聞き取りを鋭意進めており、早期に総会を開催し、今後のスケジュールをお示しすることから、スケジュールの遅れについて説明する必要はないと判断いたしました。今後においても説明する予定はありません。」というあきれた答弁です。
これは、先ほども指摘しましたが、事業遅延を説明すると、立ち退き交渉が進まないとダンマリで事業を進めるという開発会社言いなりの姿勢の現れ以外の何物でもありません。
これまで議会に対しては説明しながら、事業組合員である地権者等のみなさんに全く説明しないという信じられない対応です。
先の3月議会の代表質問の答弁でも2年半の事業遅延について全く説明していないとの指摘に、「事業スケジュール等の説明は必要と認識している」「市も共同整備事業組合とともに事業スケジュール等について十分な説明を行う予定」と中迫副市長がはっきり答弁しています。
3月議会以降のいったいいつから、どのような議論を経て議会の答弁を踏みにじり、事業スケジュールについて説明しない、総会開催まではスケジュールの遅れについて説明する必要もないと判断したのか、明確な答弁を求めます。
【再質問に対する答弁】
２年半の事業遅延を説明しなかったことにつきましては、権利者説明会の開催に向け、説明内容の協議を４月に市と組合事務局とが行うなかで、事業区域の確定に向け、改めて権利者の皆さまへの聞き取りを丁寧に進め、早期に総会を開催し、事業区域やスケジュール等の事業計画をお示しすることとし、スケジュールの遅れを説明する必要はないと市として判断いたしたものでございますので、よろしくご理解賜りますよう、お願い申し上げます。
【問題指摘】
2年半の事業遅延の説明を3月議会ではとりあえず答弁したが、事業組合事務局の光亜興産との協議で説明しないと決めたとの答弁、議会の答弁よりも、地権者等の皆さんへの説明よりも、光亜興産の意向を優先した対応であることを厳しく指摘しておきます。
３．空家等対策計画について
（1）本市の空き家等実態調査結果の概要と分析について
本市において危険な老朽家屋及び空き家対策は、安全・安心のまちづくり、住宅密集地の解消を図る過程において重要な課題です。
一昨年5月に全面施行された空家等対策の推進に関する特別措置法及び昨年4月施行の門真市建築物等の適正管理に関する条例にもとづき、これまで着実に施策が推進されてきたと認識しています。
また、特措法に基づく計画策定も来年度の策定に向けた作業が進められています。
この計画策定にあたって、空き家等実態調査が実施され、その報告書が3月に取りまとめられています。
その結果の概要と分析内容について答弁を求めます。
（2）日弁連の実態調査結果の概要と分析の認識について
空家対策については、少なくない自治体が特措法に先行する形で空き家条例を制定し対策を進めるなかで一昨年5月に特措法が全面施行されましたが、法施行後一年半後の昨年10月に、日本弁護士連合会において「全国実態調査」が取り組まれ、その結果を踏まえたシンポジウムが先月22日に開かれ、私も参加しました。
法的諸課題、実態調査結果、空き家再生プロジェクトについて基調講演や報告があり、その後財産権や景観面、代執行の費用問題はじめ様々な課題について意見交換されました。
実態調査は、1741団体中702団体が回答し、条例の制定状況や独自ガイドラインの有無、特定空家の認定状況や代執行の実施実績、計画の策定状況など幅広い内容となっており、その結果や分析については、本市において施策をすすめるうえで有用だと考えます。
日弁連の実態調査結果の概要と分析の受け止め、認識について答弁を求めます。
（3）課題等の認識と計画策定までの検討内容について
本市の実態調査や日弁連の実態調査を踏まえ、本市が施策をすすめるうえでの課題等も一定見えてきたのではないかと思います。
当然計画策定にあたっては明確にする必要があると考えますが、空き家等の対策を進めるにあたっての課題等の認識について答弁を求めます。
あわせて、計画策定までの検討内容、3月の委員会では協議会を設置し進めるとのことでしたが、その概要についても合せて答弁を求めます。
【答弁】
始めに、本市の空き家等実態調査結果の概要と分析についてであります。
危険な空き家に係る問合せ等が増えている状況や活用されずに放置されている空き家が見受けられる状況も踏まえ、今後の空き家対策の基礎資料とするため、28年度に市内全域を対象に空き家等実態調査を行いました。
現地調査の結果、空き家と判定された1,423件の内、長屋が６割強を占めることが判明しました。また、総合的な判定として空き家の管理状態について『保安』、『衛生』、『景観』、『生活環境』の４つの観点で外観調査し、とりまとめを行った結果、問題なしと判定されたものが約７割を占めるものの、管理不全と判定されたものが１割弱あることがわかりました。
次に、日弁連の実態調査結果の概要と分析の認識についてであります。
それぞれの自治体における空き家に係る取組状況が示されておりますが、空き家の発生原因として挙げられている住宅用地特例に係る税制度に関する問題、また、国に期待する支援等として挙げられている財政的支援や相続における登記の義務化に関する法整備、空家等対策の推進に関する特別措置法いわゆる空家特措法の対象となっていない長屋に関する法整備などについて同様の認識でありました。
次に、課題等の認識と計画策定までの検討内容についてであります。
課題等につきましては、先ほどご答弁申し上げましたように認識しており、これらを踏まえ、「門真市空家等対策計画」を２カ年で策定する予定としております。
計画の策定にあたりましては、空家特措法に基づき、空家等の対策に関する基本的な方針をはじめ、空家等の適切な管理、特定空家等に対する措置、利活用などの方策等を検討してまいります。
また、今後、設置を予定している学識経験者等で構成する「門真市空家等対策協議会」において、議論を重ねるとともに、パブリックコメントでの市民意見等を集約・整理し、計画策定に向け取り組んでまいりたいと考えておりますので、よろしくご理解賜りますようお願い申し上げます。