こんにちは。門真市会議員団です。
2024年第2回定例会 福田英彦議員の一般質問・答弁
[2024.6.18] -[議会活動]
福田 英彦 議員
１．南東地域のまちづくりについて
（１）これまでの経緯について
南東地域のまちづくりについては、門真住宅建て替えに伴う余剰地活用が、民間事業者に建物付売却ではなく、門真市が建物を撤去し活用することとなったことから、北島西・北地区の区画整理事業と合わせてまちづくりがすすめられるようになり、南東まちづくり基本構想の策定に続き、門真市北島西・北周辺地区土地区画整理事業における市有地活用方針の策定、そして門真市北島西・北周辺地区土地区画整理事業の業務代行予定者の選定により業務予定代行者からの提案概要書が議会にも示されています。
そこで、南東地域のまちづくりのこの間の経過について、地権者や住民に対する説明や意見聴取、基本構想や市有地活用方針への反映内容など、これまでの経緯についてまず答弁を求めます。
（２）北島西・北周辺地区土地区画整理事業の業務代行予定者選定と提案概要、市の関与について
今後北島西・北周辺土地区画整理事業がすすめられていくわけですが、業務代行予定者が3月24日の選定委員会で選定されています。
しかし、基本構想を策定しながら、基本計画を策定することなく、なぜ業務代行予定者を選定したのかとの声もあります。
このような声にどうこたえるのか答弁を求めるとともに、業務代行予定者から示された提案概要書について答弁を求めます。
また、今後具体的に用地活用の内容が決められていくことになりますが、業務代行予定者の提案概要書の内容が既定路線として独り歩きすることなく、市有地の活用については、住民意向を確認しながら、ひとつひとつ進めていくことが重要だと考えます。
門真市の区画整理事業への関与の在り方と業務代行予定者との関係について具体的に答弁を求めます。
（３）「原風景」と残す考えと方策について
党議員団は北島地区のまちづくりを進めるにあたり、「原風景」の残る安らぎのあるまちづくりを進めるよう求めてきました。
しかしながら、提案概要書で示されている農地はわずか1.1haしかありません。できれば営農を続けたいという方の支援を市がすすめるとともに、市有地の活用もすすめるべきと考えます。北島地区の「原風景」を残す考えと方策について具体的に答弁を求めます。
（４）まちづくりとともに進める公共交通の整備について
南東地域のまちづくりにあたり欠かせないのが、公共交通の整備を合わせて進めることです。
昨年3月末でコミュニティバスが廃止され、市南部地域と市役所等を結ぶルートが途絶えました。
門真南ルートワゴン型バス、乗合タクシーの社会実験により一定のルートが確保されましたが、昨年12月には、京阪バスの路線の縮小があり、議会においても門真市の南部地域から市役所等への公共交通の確保を求める議論が行われています。
こうした中で門真市として「大阪モノレールの南伸事業が開業する令和11年を目途に、市役所や保健福祉センターなどの公共施設を結ぶ市内を循環するルート等も考慮し、持続可能な公共交通の構築に努める」との答弁もありましたが、その大阪モノレール南伸事業の開業も4年程度遅れるとのことで、とてもそれまで待つわけにはいきません。
公共交通の確保は、まちづくりとともに進めなければ、民間事業者のまちづくりに対する関心も高まりません。
まちづくりがまさに進められている今こそ、民間交通事業者の意向にも配慮しつつ、門真市全域の公共交通の整備を検討し進めるべきだと考えますが、答弁を求めます。
（答弁）
南東地域のまちづくりと公共交通の整備についてであります。
まず、これまでの経緯につきましては、北島西・北地区と門真住宅建替えに伴う余剰地を一体的に捉えたまちづくりを検討するため、門真市南東地域まちづくり推進会議を設置し、4回の会議、地元説明会及びパブリックコメントを経て5年9月に門真市南東地域まちづくり基本構想を策定いたしました。
その後、基本構想実現に向け、事業区域内の市有地の活用方針を定める必要があるため、市有地活用検討会議を設置し、3回の会議を経て、5年11 月に市有地活用方針を策定いたしました。
次に、北島西・北周辺土地区画整理事業の業務代行予定者選定と提案概要、市の関与についてであります。
まず、基本計画につきましては、市有地活用方針を策定していることから、基本的な事項の取りまとめは完了しているため、策定はいたしません。
提案概要につきましては、まちづくりのコンセプトを「ロードサイド・スポーツ・パーク」~生活を彩る新たな価値の創造~とし、にぎわい・交流拠点形成ゾーンや子育て世帯定住促進・防災公園等整備ゾーンや新たな産業ものづくり企業誘導ゾーンなどの土地利用計画において各ゾーンの特性に応じた具体的な施設配置やサービス、地権者の土地利用に向けた支援や組合運営も含めた堅実な事業実施体制等が提案されております。
市の関与につきましては、本事業の確実かつ効率的な推進及びまちの魅力度の向上を目指し、測量や区画整理の換地設計、基本設計等の業務を実施し、業務代行予定者及び準備組合と密接に連携しながら事業を推進してまいります。
次に、「原風景」を残す考えと方策につきましては、業務代行予定者から事業区域の北東部に農地ゾーンを配置し、農地の維持・保全が提案されており、本市としましても、営農を希望される地権者につきましては、集約・再配置するなど、農地の保全に努めてまいりたいと考えております。
次に、まちづくりと共に進める公共交通の整備につきましては、南東地域をはじめ、各地域で進めているまちづくりの進捗や、将来のまちの姿を見据えて公共交通のあり方を考える必要があると考えております。
今後においても、地域公共交通会議のご意見を踏まえながら、持続可能な公共交通の構築に向け取り組んで参ります。
（再質問）
「原風景」を残す考えと方策についてですが、提案概要書に示されている農地が僅か1.1haで、営農を続けたいという方の支援を市がすすめるとともに、市有地の活用もすすめるべきとの認識で方策等について質しましたが、「集約・再配置するなど、農地の保全に努める」との答弁だけでした。
そこで、現在区画整理地区内の農地面積について答弁を求めるとともに、営農を希望されながらも後継者問題などで断念される方がいるとすれば、その支援も進める必要があると考えますが、市として市有地の活用も含め、改めて「原風景」を残す考えと方策について答弁を求めます。
次に、まちづくりとともに進める公共交通の整備については、「南東地域をはじめ、各地域ですすめられているまちづくりの進捗や将来のまちの姿を見据えて公共交通のあり方を考える必要がある」との認識を示しつつ、「地域公共交通会議の意見を踏まえながら、持続可能な公共交通の構築に向け取り組む」との答弁にとどまっています。
大阪モノレール南伸事業の開業が4年遅れるという中で、そのことも踏まえ早期に地域公共交通会議を開催し、まちづくりの進捗と今後のまちづくりの考えについてについて報告したうえで、議論を進めることが求められると考えますが、答弁を求めます。
（答弁）
「原風景」を残す考えと方策についてであります。
区画整理地域内の農地面積につきましては、集計データはございませんが、市有農地面積につきましては、6年4月現在 0.19 ヘクタールであります。
区画整理地域内におきまして、営農を希望されながらも後継者問題等により断念される方につきましては、農業委員会と連携し、支援に努めてまいりたいと考えておりますが、現在のところ、そのような声は伺っておりません。
また、市有地の活用につきましては、門真市北島西・北周辺土地区画整理事業における市有地活用方針では、市有地を農地として活用する想定はしておりませんが、営農を希望される地権者に対しましては、その意向も踏まえ、農地の集約・再配置するなど、農地の保全に努めてまいりたいと考えておりますので、よろしくご理解賜りますようお願い申し上げます。
持続可能な公共交通の検討につきましては、大阪モノレール延伸事業の延期に影響されることなく、適切な時期に実施できるよう、地域公共交通会議でのご意見を踏まえ取り組んでまいります。
北島地区に「原風景」を残すこと、今後のまちづくりを見据えた公共交通の構築について強く求めるとともに、提案等も行ってくことを述べておきます。
２．古川橋駅北側のタワーマンションに45億円の助成金の無駄遣いについて
(1)助成金交付に係る経過について
古川橋駅北側に建設がすすめられている41階建てのタワーマンションに門真市が総額で45億円の助成金を交付する問題については、本年第１回定例会の総務建設常任委員会において私は、まちづくりの無駄遣いであり認められないと厳しく指摘しました。
この古川橋駅北側のまちづくり用地活用事業についは、令和3年1月18日に事業者募集要項が公表され、同年5月23日に事業者が選定、10月19日に基本協定が締結されています。
45億円の助成金の根拠となっているのは、その後の令和4年3月18日施行の、「門真市古川橋駅北地区住宅市街地整備事業助成金交付要綱」です。
募集要項に挙げることなく、その後に助成金要綱を策定し交付するということに違和感を覚えますが以上の経過に間違いはないのか、まず答弁を求めます。
（２）算定根拠、財源内訳等について
議会答弁では、助成金要綱に基づき算定された総額が45億円だということしか明らかとなっていません。
そこで、助成金要綱策定の根拠と具体的な算定内容について答弁を求めるとともに、その財源内訳についても併せて答弁を求めます。
（３）助成金の効果、事業者との協議内容等について
市が助成金を支出するにあたっては、明確な公益性や効果が無ければなりません。先の3月議会では、その効果等について質疑していませんでしたので、改めて伺いますが、民間のマンション建設であるにも関わらず、どのような公益性があり、どのような効果があるのか、それが45億円という莫大な助成金に見合うものなのか、具体的に答弁を求めます。
また、事業者が選定された後に助成金要綱が策定されていますが、強い違和感を覚えます。事業者選定後の助成金要綱策定の経過、事業者との協議の時期や内容など具体的に答弁を求めます。
（答弁）
古川橋駅北側のタワーマンション建設の助成金についてであります。
まず、助成金交付に係る経緯についてであります。
経過につきましては、議員お示しのとおりで間違いございませんが、住宅市街地総合整備事業助成金の説明は、募集要項に記載しておりました。
次に、算定根拠、財源内訳等についてであります。
算定根拠につきましては、住宅市街地総合整備事業の拠点開発型として社会資本整備総合交付金を活用し、計画に定める重点整備地区内において、子育て世代を中心とした多数の人口流入を図るため、ファミリー向けタイプを含む多世代の居住が可能となる質の高い共同住宅等の整備を図ることを目的とし、門真市古川橋駅北地区住宅市街地整備事業助成金交付要綱に基づき、算定しております。
算定内容につきましては、設計費及び共同施設部分の整備に助成金を交付するものであり、廊下、階段等の共用部分及び供給処理施設の共同施設部分の整備を対象とし、補助対象額は、約 64 億円となっております。
財源内訳につきましては、交付決定額で約 43 億円となっており、2分の1が国費、残りは起債を充当する予定でございます。
最後に、助成金の効果、事業者との協議内容等についてであります。
公益性及び効果につきましては、この助成金により、質の高い共同住宅が建設され、隣接する生涯学習複合施設や交流広場が完成した際には、新たな門真の玄関口に相応しいシンボルタワーとなり、まちのイメージが一新されると共に、周辺への波及効果も期待されます。
また、事業者の提案によると、コンセプトとして、「日本で一番子どもの笑顔が輝くまち」となっており、公益性も高く地域に配慮された子どもたちが自由に遊べる広場や遊具の設置、隣接する生涯学習複合施設との連携により子どもが学べる機会の創出などが提案されており、これらが実現することで、本市の課題である子育て世帯の流入も期待されます。
また、補助金要綱策定の経過につきましては、事業者との基本協定締結後に助成金の活用意向があったことから庁内調整を図り4年3月 18 日に制定しております。
事業者との協議の時期や内容につきましては、4年9月より事前協議を開始し、4年 10 月に基本設計の交付申請がなされ、4年 11 月に交付決定しております。
実施設計の交付申請が5年2月になされ同月に交付決定しており、その後5年 10 月に共同施設整備費及び工事監理費の申請があり、同月に交付決定しております。
（再質問）
助成金交付に係る経緯については、住宅市街地総合整備事業助成金の説明は募集要項に記載しているとのことですが、具体的に要綱が策定されたのは事業者選定翌年の3月です。
募集要項に助成金の説明を行いながら、なぜその要綱の詳細は事業者が選定されて以降となったのか、事業者の意向に沿って助成金要綱が策定されたのではないかとの疑念が残ります。この点について明確に答弁を求めます。
助成金の財源構成についても問いましたが、2分の一が国費で残りが地方債との答弁でした。
残り100％起債を充当するということだと思いますが、交付税措置の有無について答弁がありませんでした。
市民の税金がどれくらい支出されるのかもわからないまま予算化し、事業を推進しようとしているとすればとんでもないことです。
この点についても明確に答弁を求めます。
そして最悪なのが、助成金約43億円とのことですが、助成金に見合う効果が全く数字で示されていないことです。
これでは市民への説明責任も果たせません。
タワーマンション建設にあたり、助成金の交付に対し、どのような効果額を見込んでいるのか、具体的に答弁を求めます。
（答弁）
助成金要綱の策定につきましては、先程もご答弁申し上げましたとおり、基本協定締結後、事業者から助成金の活用意向を受け、庁内調整を図り策定したものであります。なお、過去に中町のマンションにおいても同様の助成金を交付しております。
助成金の適用要件については、子育て世帯の流入を促進する質の高い共同住宅等の整備を図ることを目的に国の制度要件を基に、市が策定したものであり、議員ご指摘の事業者の意向に沿って策定したものではございません。
次に、交付税措置の有無につきましては、助成金の交付決定額約 43 億円に対して、2分の1が国費、残りは市債を充当する予定であり、当該元利償還金に対する交付税措置はございません。
また、予算編成段階で交付税措置の有無も把握の上、事業を実施しており、先程ご答弁申し上げましたとおり、議会での承認を経て、令和4年度より基本設計の協議を開始しております。
最後に、どのような効果額を見込んでいるのかにつきましては、効果の額としましては、算出しておりませんが、この助成金の活用により、質の高い約650 世帯の共同住宅が建設され、まちのイメージが一新することによっての周辺への波及効果、本市の課題でもある子育て世帯の流入も期待されることに加え、諸税の増収も見込まれるものと考えており、この先、継続的な効果が見込めると考えておりますので、よろしくご理解賜りますようお願い申し上げます。
最悪答弁のオンパレードと言わなければなりません。
「中町のマンションにおいても同様の助成金を交付しております。」との答弁がありましたが、助成金要綱にも基づかずマンション事業者に5億円もの助成金の交付が議会で大問題となりました。民間マンション建設への助成金の在り方にまったく反省が見られないことを端的に現しています。
そして、桁違いの45億円の助成金交付に見合う効果額については「算定していない」と驚くべき答弁です。
市長はじめ、企画財政部はこの助成金事業についてどのように精査したのか、厳しく問われなければなりません。
このような助成金支出は断じて認められません。
ゼロベースで、助成金について見直すことを強く求めます。
３．門真市駅前の再開発について
（１）再開発事業の概要について
門真市駅前の再開発事業については、令和４年５月に区分所有者等で構成する門真市駅前地区市街地再開発準備組合が設立され、５年１月には民間事業者のノウハウや資金を活用して市街地再開発事業を円滑に進めていくための事業協力者が決定し、本年5月29日開催の準備組合総会では特定業務代行者が決定され、11人の組合役員が選任されたとの報告を担当部署より受けています。
今後のスケジュールでは、令和6年度中に再開発組合の設立認可、7年度中に権利変換計画の認可、令和8年度から建物の撤去建設工事、公共施設の整備等を経て、令和13年度に、まちびらきが予定されています。
改めて①事業区域面積、②建物の延べ床面積、③うち門真市の保有面積、④事業手法、⑤資金計画など、事業の概要について答弁を求めます。
（２）市の関与と公営住宅整備の考えについて
門真市は、再開発区域内に市営住宅を200戸保有しています。
耐震性が不十分であることも踏まえ、再開発を控え他の市営住宅への転居等がすすめられていますが、再開発後については、従前居住者や子育て層など新たな募集も含め一定の戸数を市営住宅として確保することが求められます。
現時点での再開発事業における公営住宅整備についてどのように考えているのか、答弁を求めます。
また、再開発事業の推進については、権利者として、またまちづくりに関する公的責任を果たすうえでも、準備組合の意向を尊重しつつも、しっかり関与する必要があると考えますが、今後どのように関与していくのか答弁を求めます。
（３）過大でない住民合意の駅前再開発の考えについて
再開発事業における特定業務代行者決定のプレスリリースでは、施工区域図とイメージパースが示されました。イメージパースでは、古川橋北側の41階建のタワーマンションより明らかに高い建物含めた2棟がイメージされています。
建て替え後の門真プラザの想定規模は、これまでの約1.8倍の延べ約7万4000㎡。商業・業務・住宅機能を導入する計画で、現在の駅前広場は廃止して新たに面積約4000㎡の広場を整備するとしています。
再開発事業については、破綻した事例は枚挙にいとまがありません。
再開発事業の組合員への負担のリスクや周辺住民の合意など、駅前再開発事業を進めるうえで解決すべき課題は少なくありません。
過大でない住民合意の駅前再開発事業の推進についてどのように考えているのか、具体的に答弁を求めます。
（答弁）
門真市駅前の再開発についてであります。
まず、再開発事業の概要につきましては、令和５年度に事業区域が約2.0ha、事業手法を市街地再開発事業として都市計画決定しております。
建物の延べ床面積につきましは、現状で約41,000 ㎡、うち門真市の保有面積は約16,000㎡となっており、資金計画につきましては、現在のところ定まったものはございませんが、今後、特定業務代行者の提案内容等をもとに準備組合において検討される事になっております。
次に、市の関与と公営住宅整備の考えについてでありますが、市営住宅につきましては、門真市営住宅長寿命化計画において、新橋市営住宅１期を用途廃止としていることから、公営住宅を新たに整備する計画はございません。現入居者につきましては、移転先の意向等も踏まえ、引き続き移転を進めてまいります。
市の関与につきましては、準備組合から市に対して、技術的援助の協力を求める要望書が提出されていることから、本市職員が理事会等へ出席し、事業推進に関する説明及び助言を行うことや補助金の交付などを実施しております。
次に過大でない住民合意の駅前再開発事業の考えについてでありますが、事業推進にあたっては、準備組合において、民主的に進められているところであります。本市においても門真市市街地再開発事業補助金交付要綱に基づく補助金の適切な交付や各種法令等に基づく説明会の開催など必要な手続き等を適宜実施できるよう引き続き準備組合を支援してまいりますのでよろしくご理解賜りますようお願い申し上げます。
（再質問）
この再開発事業は、第1種再開発事業・権利変換方式として進められているわけですが、答弁にあるように、現在の建物の延べ床面積41,000㎡のうち門真市の保有面積は16,000㎡で、約4割を占めており、再開発事業への門真市の役割は重要です。
まず市営住宅については、市営住宅長寿命化計画において、新橋住宅1期を用途廃止としているので、公営住宅を整備する計画はないとのことでした。
しかし、計画が策定されたのは4年以上も前のことです。
4月24日、民間の有識者グループ「人口戦略会議」が、門真市を「消滅可能性都市」だとしたことから、市民から「門真市は消滅するのか」との問い合わせもあります。
市町村合併等を一層進めようとする「消滅可能性都市」のレッテル貼りに与するつもりはありませんが、子育て層の流出抑制と流入促進を図るためにも、市営住宅を再開発後の建物に位置付けることが求められているのではないでしょうか。
市営住宅長寿命化計画ではなぜ用途廃止と位置付けられたのか、子育て層の流入を促進させるためにも、用途廃止ではなく、市営住宅の整備は不可欠だと考えますが、答弁を求めます。
次に、市の関与についてですが、準備組合より技術的援助の要望に応え、理事会等へ出席し、事業推進に関する説明および、助言を行うことや補助金の交付などを実施しているとのことですが、具体的な内容について答弁を求めます。
そして最後に、過大でない住民合意の駅前再開発事業の考えについては、準備組合が民主的に進められているとのことですが、それだけで「過大」でない駅前再開発事業は進められません。
この再開発事業は、第1種再開発事業（権利変換方式）であり、過大な計画で保留床が売れない等のリスクを現在の権利者が負うことになるのではないかと考えます。
こうしたことにならないよう市としても特定業務代行者と協議し、リスク等の問題もしっかり確認して進めることこそ技術的支援だと考えますが、答弁を求めます。
（答弁）
用途廃止と位置付けたことにつきましては、耐震診断の結果、耐震性が不足し、改修が困難であるため、用途廃止と位置付けたものです。
また、計画においては、令和22年度における市営住宅目標管理戸数を約3,200戸と設定しており、10年度に予定している府営住宅の３次移管を含めると総数は約3,400戸となりますので、新たに整備する必要性はございません。
一方、特定業務代行者がプレスリリースした事業概要では、「多世代居住の推進」をテーマに掲げ、子育て世代から高齢者まで多様な世代が、「住み続けられる」「住みたくなる」ような住環境の整備を目標としておりますので、再開発事業後には子育て世代を中心とした多数の人口流入が期待されると考えております。
次に市の関与の具体的な内容についてでありますが、理事会等で都市計画の内容、都市再開発法に基づく手続き等の説明や公共施設整備に関する助言などを行っております。また、補助金については令和５年度には、44,312,000円交付しています。
次に市の技術的支援についてでありますが、現在、特定業務代行者と準備組合事務局等が開催している月２回の事業推進に係る定例会等に市も参加し、協議調整や事業進捗の確認などを行っております。
なお、保留床の処分については、特定業務代行者と準備組合の契約の中で、特定業務代行者が自らの責任と負担において処分することとなっておりますのでよろしくご理解賜りますようお願い申し上げます。